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Antworten auf die elementarsten Fragen zur Immobilienbewertung

Viele Eigentümer fragen sich, wie viel ihr Haus oder ihre Wohnung tatsächlich wert ist. Mit der Online-Immobilienbewertung von proptop™ können Sie es herausfinden: schnell und kostenlos. Erfahre hier außerdem, wie der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird, welche Faktoren den Wert beeinflussen und welches Verfahren für Ihre Immobilie geeignet ist.

Welche Vorteile bietet mir die kostenlose Immobilienbewertung?

Eine Online-Immobilienbewertung ist sinnvoll, um ein erstes Gefühl für den Wert einer Immobilie zu bekommen. Mit dem kostenlosen und unverbindlichen Immobilienbewertung von proptop™ bekommen Sie einen ersten Eindruck vom Wertniveau ihrer Immobilie. Sie lohnt sich immer, weil Eigentümer mit unserer Immobilienbewertung:

  • Geldsparen: Unser Service ist gratis. Ein Experte wird mindestens 0,5 % des Verkaufswerts verlangen.
  • Zeit sparen: Das Ergebnis ist innerhalb weniger Minuten verfügbar.
  • Stress sparen: Nur wenige Daten und keine zusätzlichen Dokumente nötig.
  •  eine Entscheidung zu treffen ist einfacher, wenn Sie eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts erhalten.

Achtung: Eine Online-Immobilienbewertung ersetzt niemals das Wertgutachten eines Sachverständigen. Niemand hat die Immobilie und ihre Umgebung vor Ort inspiziert, sodass es sich hierbei lediglich um eine Schätzung handelt. Je spezieller eine Immobilie ist, desto eher wird empfohlen, ein professionelles Gutachten in Auftrag zu geben. In manchen Fällen – meist bei Streitigkeiten vor Gericht oder im Zusammenhang mit Steuerangelegenheiten – muss der Gutachter den Verkehrswert ermitteln.

Wann benötigt man den Wert einer Immobilie?

Immobilienverkäufer, die vor einem Verkauf den aktuellen Marktwert ihres Hauses oder ihrer Wohnung ermitteln möchten, um einen angemessenen Angebotspreis festzulegen. Eigentümer, die ihre Immobilie an ihre Erben oder Beschenkten weitergeben möchten und dazu die Immobilienbewertung nutzen wollen, um die Steuerlast für die Beteiligten zu ermitteln. Kurz gesagt, eine Immobilienbewertung ist sinnvoll für folgende Situationen:

  • für Käufer, die sich vor dem Kauf einer Immobilie vergewissern möchten, dass der Preis angemessen ist.
  • für Eigentümer, die gesetzlich dazu verpflichtet sind, ihr Vermögen aufzuteilen, weil sie sich scheiden lassen.
  • für pflegebedürftige Eigentümer, bei denen das Vormundschaftsgericht für den Verkauf der Immobilie zuständig ist.
  • für Hausbauer, die unmittelbar nach dem Bau eine Versicherung für ihr Haus abzuschließen.
  • für Eigentümer, die schnell und einfach herausfinden möchten, wie viel ihr Eigentum wert ist.

Wie wird der Immobilienwert ermittelt?

Ob Hausbewertung, Wohnungsbewertung oder Grundstücksbewertung: Es gibt drei Verfahren für die Wertermittlung einer Immobilie. Das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren der ImmoWertV ermitteln den sogenannten Markt-, genauer gesagt, den Verkehrswert einer Immobilie, anhand verschiedener Kriterien. Er gibt – anders als der Einheitswert – ihren derzeit am Markt erzielbaren Preis an. Es gibt drei verschiedene Verfahren, eine Immobilie bewerten zu lassen, da bei unterschiedlichen Immobilien auch unterschiedliche Faktoren den Wert bestimmen. So kommt es bei einem vermieteten Haus auf die Rendite an, während eine selbst bewohnte Eigentumswohnung zur Wertermittlung am besten mit ähnlichen Wohnungen verglichen wird. Fehlen vergleichbare Immobilien, braucht es ein Verfahren, das Bodenrichtwert und Baukosten berücksichtigt. Welches Verfahren für Ihr Wohneigentum sinnvoll ist, hängt unter anderem von der Art der Immobilie ab.

1. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kommt bei selbst genutzten, also nicht bei vermieteten Immobilien zum Einsatz und vergleicht die zu bewertende Immobilie (meist Ein- und Zweifamilienhäuser) mit ähnlichen Grundstücken beziehungsweise Immobilien derselben Gegend. Je mehr Vergleichsobjekte in die Wohnmarktanalyse einfließen und je größer ihre Ähnlichkeit im Hinblick auf Lage, Zustand und Ausstattung ist, desto wahrscheinlicher lässt sich mit dem Verfahren der tatsächliche Wert einer Immobilie ermitteln. Relevante Faktoren für diese Methode sind u. a. die Größe der Immobilie, die Bausubstanz, die Energieeffizienz, die Restnutzungsdauer und die Bauweise. Auch die Umgebung ist wichtig: Grenzt die Immobilie direkt an ein Industriegebiet oder eine viel befahrene Straße an, wirkt sich das in der Regel eher negativ auf ihren Wert aus. Liegt sie hingegen ruhig im Grünen, kann das ihren Wert steigern. Das Vergleichswertverfahren bietet sich hauptsächlich an, wenn Sie die Immobilienbewertung für unbebaute Grundstücke, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen in großen Wohnanlagen wünschen.


2. Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist eine Alternative zum Vergleichswertverfahren, wenn es zu wenige Vergleichsimmobilien gibt. Dieses Verfahren basiert auf den Bau- und Herstellungskosten eines Gebäudes. Es werden also der Grundstückswert sowie der Wert aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück ermittelt. Im Mittelpunkt des Verfahrens steht der aktuelle Bodenrichtwert. Der Wert für Grund und Boden wird mit den Kosten eines Neubaus addiert und die Abnutzungserscheinungen werden eines Gebäudes entsprechend vom Wert abgezogen. Da diese Methode der Wertermittlung keine Marktveränderungen berücksichtigt, werden dazu noch Marktanpassungsfaktoren der Gutachterausschüsse einbezogen. Das Sachwertverfahren ist hauptsächlich sinnvoll, um den Marktwert von selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern professionell zu ermitteln. Bei vermieteten Immobilien kommt es nicht zur Anwendung.


3. Ertragswertverfahren

Um den Wert vermieteter Immobilien – meist Mehrfamilienhäuser – zu ermitteln, eignet sich das Ertragswertverfahren. Ausgangspunkt der Berechnung sind die wirtschaftlichen Erträge. Der Verkehrswert wird also anhand des in der Zukunft möglichen Ertrags ermittelt. Der Immobilienwert setzt sich dabei zusammen aus der Jahresmiete abzüglich Fix- und Betriebskosten. Außerdem werden bei der Berechnung auch die Werte für Grund und Boden berücksichtigt. Weiter spielt die Restnutzungsdauer des Gebäudes bei dieser Art von Immobilienbewertung eine Rolle und auch der sogenannte Vervielfältiger ist relevant.

Ist Verkehrswert gleich Kaufpreis?

Nein, der Verkehrswert ist lediglich eine Schätzung. Der Kaufpreis jedoch ist ein greifbarer Wert, der beim Verkauf der Immobilie tatsächlich bezahlt wird.

  • Der Verkehrswert gibt den Preis an, zu dem eine Immobilie möglicherweise am Markt verkauft werden könnte. Er setzt sich aus Angebot und Nachfrage zusammen und kann durch die drei in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelten Verfahren bestimmt werden: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren.
  • Der Verkaufspreis ist der Preis, den eine Immobilie beim Verkauf tatsächlich erzielt.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert Ihrer Immobilie?

Folgende drei Faktoren spielen hauptsächlich bei der Immobilienbewertung eine Rolle:

  • Lage der Immobilie
  • Zustand der Immobilie
  • Ausstattung der Immobilie

Wie wichtig ist die Lage für die Immobilienbewertung?

Die Lage gilt als das wichtigste Kriterium für die Immobilienbewertung. Je besser die Lage, desto teurer wird die Immobilie sein.

Unterschieden wird bei der Lage zwischen:

  • Makrolage: Stadt oder Region der Immobilie
  • Mikrolage: das direkte Umfeld der Immobilie, also unter anderem Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote, Schulen, Kindergärten, Arbeitgeber

Was bedeutet der Zustand für die Immobilienpreise?

Die Immobilienbewertung eines Hauses oder einer Wohnung hängt sehr stark vom Zustand der Immobilie ab. Folgende Faktoren beeinflussen den Zustand einer Immobilie:

  • Alter der Immobilie (Baujahr)
  • Baulicher Zustand
  • Energetischer Zustand (unter anderem Heizungsanlage, Zustand der Fenster, Dämmung)

Wie wichtig ist die Ausstattung bei einer Immobilienwertung?

Zur Ausstattung einer Immobilie zählt beispielsweise:

  • Schnitt der Immobilie
  • Einrichtungsgegenstände
  • Balkon, Terrasse oder Garten
  • Verwendete Materialien

Die Ausstattung einer Immobilie ist entscheidend dafür, ob sich potenzielle Käufer wohlfühlen und für welchen Wert sie die Immobilie halten.

Wann ist es sinnvoll, einen Gutachter zu beauftragen?

Es gibt einige Fälle, in denen eine Immobilienbewertung von einem staatlich anerkannten oder öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter durchgeführt werden muss. Dieser ermittelt den Wert einer Immobilie anhand des Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahrens. Meist sind das Anlässe, bei denen Gerichte involviert sind oder Steuern vom Finanzamt erhoben werden, zum Beispiel:

  • Scheidung, sofern es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt
  • Erbauseinandersetzungen vor Gericht
  • Erbschaft, damit das Finanzamt die Steuer festlegen kann
  • Versicherungsschaden

Auch wenn die Immobilie umfassend modernisiert oder saniert worden ist, lohnt es sich für die Ermittlung des Verkehrswerts einen Immobiliengutachter zu beauftragen. Denn je spezieller die Immobilie, desto größer kann die Wertspanne zwischen der eigenen Immobilie und den Vergleichsobjekten ausfallen. Ein bestellter Immobiliengutachter liefert eine exakte Wertermittlung.

Welche Unterlagen benötige ich für eine Immobilienbewertung?

Immobilieneigentümer stellen sich oft die Frage: Was ist meine Immobilie wert? Um einen Immobilienwert ermitteln zu können, müssen mehrere Unterlagen und Informationen vorliegen. Dazu gehören:

  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Energieausweis
  • Baulastenverzeichnis
  • Bauzeichnungen der Immobilie
  • Modernisierungsmaßnahmen (z. B. Fenster, Heizungsanlage, Dach, Wärmedämmung)
  • Wohnflächenberechnung
  • bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan fernerhin die Nebenkostenabrechnungen und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • bei Erbbaurecht: der Erbbaurechtsvertrag und ein Nachweis des aktuellen Erbbauzinses
  • bei Immobilien unter Denkmalschutz: den Denkmalbescheid
  • bei Mietobjekten: Mietverträge und eine Aufstellung der Nettokaltmieten

Diese Dokumente benötigt der Gutachter bei seiner Kalkulation, damit er die Immobilie möglichst exakt bewerten kann. Wenn Sie einen Makler beauftragen, weil Sie ein Haus verkaufen möchten, kann dieser Ihnen genau mitteilen, welche Unterlagen in Ihrem genauen Fall benötigt werden und woher Sie diese bekommen.

Häufig gestellte Fragen

Beginnen Sie mit einer Online-Immobilienbewertung, einem nützlichen Ausgangspunkt für eine unabhängige und unvoreingenommene Einschätzung des Werts Ihrer Immobilie auf dem heutigen Markt. Versuchen Sie, Ihre Immobilie mit kürzlich verkauften Immobilien zu vergleichen, um den aktuellen Wert besser zu verstehen. Ein Immobilienmakler oder Gutachter besichtigt die Immobilie physisch und berücksichtigt Besonderheiten, Lage und Marktbedingungen.

Die Immobilienwerte ändern sich ständig, je nach Käufernachfrage und lokalen Marktfaktoren. In der Regel steigen die Immobilienwerte im Laufe der Zeit. Die Wertsteigerung von Eigenheimen in einem gesunden Markt wächst jedes Jahr um 3 Prozent. Die lokalen Marktbedingungen sind jedoch ein besserer Indikator für die prognostizierte Wertsteigerung einer Immobilie. Unsere Daten werden regelmäßig aktualisiert, um mit schwankenden Immobilienwerten Schritt zu halten.

Eine Immobilienbewertung wird von einem lizenzierten Gutachter erstellt, der die Eigenschaften Ihrer Immobilie und in der Nähe vergleichbare Verkäufe analysiert, um einen angemessenen Marktwert zu ermitteln. Unsere Immobilienbewertung ist kostenlos und ein geschätzter Marktwert, der auf öffentlichen und von Benutzern eingereichten Daten basiert. Ein Angebot von proptop™ ist ein offizielles Kaufangebot basierend auf vergleichbaren Verkäufen, Markttrends und einer internen Immobilienbewertung.

Das modernisieren Ihrer Immobilie, einschließlich der Fassade, des Daches, der Türen und Fenster oder der Heizung, erhöht häufig den Wert Ihrer Immobilie.